上海新金融研究院研究员  郭峰（guofeng@sfi.org.cn）

（初作于2013年1月9日，未发表）

在基本扯完住房的需求问题之后，按照经济学的自然逻辑，我们就应该扯一扯住房的供给问题了。本文中，我将试图说明房地产市场打从娘胎出来就有垄断特征。这也决定了房地产市场天生存在“市场失灵”的一面。房地产市场有多个层面，其中最重要的当然就是“房”和“地”了。

土地是房地产最重要的生产要素，因此在分析住房市场的垄断特征时，我们要先分析一下我国的土地市场。我国的土地制度决定我国的土地市场是完全垄断市场，并且是政府垄断的。但这其中有些猫腻，值得详细扯一扯，恐怕并不是所有人都知道现状是怎么来的。

我国的土地并不是一直由政府垄断的。虽然在我国漫长的帝国郡县制之下，一直有“普天之下，莫非王土”之说，但这只是一个抽象说法。就像我们说“国有企业”都是国家所有，从而也是万民所有一样。说说而已，不能当真。虽然历代朝廷和皇帝都直接掌握着一部分土地，但此制之下，土地仍以私有制为基础，是可以自由买卖的。

孙中山搞共和革命时，有“平均地权、涨价归公”的思想（这意味某种国有制），但实际上孙大炮并没有机会掌握实权，蒋时代的民国虽然奉孙为国父，以“三民主义”为党国之基，但孙的这一土地思想并没有贯彻，因此民国的土地仍以私有为主。

中共革命，更是以“耕者有其田”为其最耀眼的噱头。在其建政初期，在农村“打土豪，分田地”。因此“土改”之后，农村的土地是归各家各户私有的。而在城市，虽然政府没收了部分“大资产阶级”的土地和房产（笔者的第一份工作所在地，就是没收的某银行家的私产），但是由于要“团结民族资产阶级”，因此，城市相当部分的土地和房产仍是归私人所有的，至少理论上、法理上如此。

一旦说理论上或法理上如何如何，那么下面肯定有个转折—“但是”。没错，但是在后来的三大改造中，农村的土地被合作化。真的是“被”合作化！不管是否愿意，土地乃至牲畜都被强制“集体化”，大家可以从莫言的《生死疲劳》中看到不从者的悲催下场。并且事实上，一开始只是合作生产而已，而不是所有权归公，但后来大家也都“默认”这些土地都是“集体”的了。

而对于城市的土地，当时却没有任何“合作化”或“国有化”的程序。但似乎大家也都默认城市的土地成为国家的了。因此，在1982年宪法正式规定“农村土地归集体所有”，“城市土地归国家所有”，当时居然没有引起任何风波和反抗，这在现在看来简直匪夷所思。没办法，在人权都不能谈的时候，谁还争物权。至到近年才有人反思为何一夜之间，政府就“没收”了所有人的土地。

因此我国的土地制度是农村的土地集体所有，城市的土地国家所有。由于农村土地变成城镇土地，进而开发房产，要先由政府征收，然后再批租给开发商，因此与城镇房地产相关的土地，是由政府完全垄断供给的。土地供给数量的固定和不可再生性造成了该生产要素的稀缺。因此，获得土地实际上成为进入房地产市场的第一重要的壁垒。

 那现在我们再来说说住房市场的垄断特征。说政府垄断土地，政府无话可说，但望开发商头上扣垄断的帽子，很多人并不情缘戴。有些人认为，中国房地产业一直号称有万家以上的开发商，完全呈松散型结构，称之为垄断似乎不妥。但是以下几个特征说明住房市场的确呈现垄断特征。

首先是住房的不动产属性。住房的不动产属性客观上造成了房地产市场的地区分割和局部垄断。一个地区的住房只能在当地出售，即使相邻地区市场的住房价格有巨大差异，也无法通过运输和交易方式来平衡房价。地区分割还使得房地产商倾向于固定在特定地区经营，这种“空间竞争”的模式造成了房地产市场的“占山为王”局面。

其次是房地产生产要素供给的稀缺性和行业特征决定具有垄断特征。政府对土地供给的垄断决定了与政府关系亲近的地产商才能获得这一最重要的生产要素。此外，由于房地产业具有强明显的资本密集型和规模经济效应特征。房地产初始投入大、建设周期长、生产环节复杂，这也增加了一般企业进入房地产市场的难度和成本。因此住房市场存在明显的完全垄断或寡头垄断的特征。

垄断是市场经济的顽疾，垄断会造成福利损失，具体到房地产业，垄断则会造成以下几个后果：

一是垄断造成住房供给不足。由于其执政历史上出现过人类文明史上最大的“大饥荒”，因此现行政府（至少是中央政府如此）历来以保护耕地为由，限制土地供给。18亿亩耕地“红线”一说，是房地产市场上的紧箍咒。至少从心理上来说是如此，因为不管这条线是否应该被严格执行，土地供给的“饥渴营销”效果却达到了（参见笔者《“保护耕地”究竟是保护了谁的生命线》一文）。

土地供给的不足，自然造成了住房供给的不足。但是在土地供给不足之外，完全垄断或寡头垄断的房地产商也有其他动机限制住房供给。房地产开发商囤积的土地与楼盘实际上形成了房地产公司与外部环境的缓冲，房地产开发商不必为每一个市场的变动都做出反应。当需求下降时，房地产开发商完全可以将土地开发周期放缓，而不必降低房价。因此在政府调控严厉的时候，住房成交量下降，有多房地产商买地不开工，或者开工不赶工。

二是住房供给的结构性偏差。有学者研究发现我国住房供给存在结构性偏差。大户型住房供给相对较多，而小户型供给不足。这可以从住房市场的垄断特征中寻找到证据。由于我国居民收入分配差距很大，高收入群体投资性购买住房，而低收入群体只能为居住性需求奋斗。居住性住房购买者只能负担小户型住房，且由于是居住需求，住房的价格弹性相对更小；而投资性住房购买者一般偏向于大户型住房，且由于是投资性需求，住房的价格弹性相对更高。而根据垄断经济学的标准理论，弹性小，供给就小，而弹性大，供给就大，从而造成住房供给结构性偏差。

三是垄断造成行业合谋。房地产开发商间的合谋，使得房地产开发商都获得了垄断的超额利润。特别地，有学者研究支出，由于房地产开发商的竞争是一种“空间竞争”模式，因此价格合谋成为优选项。由于价格合谋的存在，房地产开发商之间的竞争是产量竞争。在开发商间只有大规模开发商和小规模开发商之分，而没有所谓的“高价开发商”和“低价开发商”之分。正是由于价格合谋, 才使房价呈现刚性。在中国，某几位知名地产商在微博上的热烈互动，基情四射，是不是就是他们之间合谋的证据呢？

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