上海新金融研究院研究员  郭峰（guofeng@sfi.org.cn）

（发表于《东方早报·上海经济评论》2013年4月9日，发表时有删节）

近段时间，在我们国内正在为房地产调控新政引发的二手房交易热潮惊叹和争议的时候，一条关于美国城市底特律市“一双鞋换两套房”的新闻也引起了社会热议。“底特律楼市崩盘,一栋两三层的楼房两三千美元就能买下,而一些小型房产则只需500美元,相当于一双高档皮鞋价格的一半。

底特律市的楼市崩盘并不是泡沫的破灭，而是长期疲软的结果。底特律市曾经是是美国汽车、钢铁、制造业工业中心，底特律市财政收入的80％与汽车工业有关。但美国近年来的汽车市场份额不断被日本和欧美汽车企业瓜分。同时，工业自动化的普及，加上亚洲相对低廉的劳动力成本，都让美国汽车企业一波接一波地裁员，这又造成了底特律人口的流失及税收的不断萎缩。美国人口普查局2010年的统计数据显示，底特律以713777的人口位列全美第18位，但远不及上世纪50年代185万规模的人口，因此，底特律成为美国过去60多年中城市人口削减最多的城市之一。此外，底特律市的教育、治安等社会服务环境也非常差，政府也是债台高筑。

住房既具有居住属性，又具有投资属性。很多人购买住房并不是为了居住，而是为获得住房价格上升时的增值回报。但是，长期而言，居住需求才是决定房价走势和维系房地产长期稳健发展的关键。投资性购房者之所以购买住房，是因为他们预期未来会有持有居住需求目的人以更高的价格购买他们手中的住房。如果潜在的投资性购房者，发现他们准备购买的住房，未来不会有居住性需求者的接盘，那么他们也就不会投资住房了。尽管有时候这个链条会有点长，因为一个投资性购房者可以由其他投资性购房者来接盘，但其原理依然存在，链条的最后端必然是居住性需求者，当然或者楼市崩盘。

底特律传统的汽车产业衰退，而又没有其他升级产业填补空白，造成人口流失，住房的居住性需求者无法为楼市需求提供足够支撑，其楼市的崩盘只是个时间问题。房子虽然很便宜，但如果未来没有真实需求的支撑，就没有升值前景，投资性需求者也就望而却步了。

我们关注底特律的房市危机，是因为在我们国内有出现完全不同的另一番景象，我们正面临空前的住房需求繁荣。全国各个城市似乎都有极其旺盛的购房需求，以致政府不得不采取诸多行政性的干预手段来压制居民的这些火爆的住房需求，上演一连串“猫和老鼠”的游戏。

为何中国城市的住房需求如此旺盛，我们可以从我国人口的年龄结构、性别结构，家庭规模的裂变等等当中寻找蛛丝马迹。当然，被学者们讨论最多的因素可能属于人口的大规模迁徙，特别是从乡村到城市的迁徙，即城镇化，所带来的新增住房需求。部分学者在论证未来中长期内，中国房市价格会继续走高或坚挺时，最喜欢引用的证据就是每年上千万的人口从农村迁徙到城市居住。但是这样的人口迁徙目前还很不稳固，相当部分的农村转移劳动力属于工作在城市，生活在农村的“候鸟型”人口，并没有在城市安家置业的长期打算。

虽然没有官方权威数据的证实，但一些学者甚至地产商都指出我国城市的住房目前已经不再短缺了，而在于住房分配的“两极化”。很多城市人口尚没有住房，而另一些人则拥有多套住房。有调查数据显示，农村到城市的迁移人口中的主体－农民工在其所工作的城市购买住房的比例微乎其微。因此，与其说是城镇化带来的住房需求支撑了住房需求，推高了房价，不如说是那些能够负担起购房的人看到大规模的人口城镇化，而认为他们以投资性目的购买的住房未来会被这些转移人口所承接。

这些人能否如愿以偿，即是否有足够的人接盘的他们手中的住房，关键在于那些工作在城市，生活在农村的农民工未来是否会真正留下来居住，即所谓的农民工市民化。当然，这与其说取决于政府的口号，不如说取决于这些劳动力的收入是否可以帮助他们负担起在城市的生活和居住成本。而这又取决于我国沿海城市的产业升级能否成功实现。过去几十年的那种利用在城市建工厂，吸引农村廉价劳动力，生产超出国内居民消费能力，而不得不寻求海外市场的城市化模式正在走向末路。

目前，由于廉价劳动力的快速衰竭，东部沿海城市大量传统产业正在向中西部地区甚至国外转移。这可能会造成两种后果，一种是为高端制造业、新兴产业和服务业提供了发展空间，即所谓的“腾笼换鸟”，从而有效推进这些地区的产业升级。更现代化的产业，意味着更高的劳动生产率，也就意味着其“供养”的劳动力收入水平更高，从而可以负担得起（相对）更贵的城市生活和居住成本，包括更好的居住条件。

当然，还有另外一种可能性，那就是这种东部沿海地区的爆发式产业转移，导致传统产业急剧萎缩，而高端制造业、新兴产业和服务业却发展迟缓，进而出现产业空心化。若出现这种局面，则必然意味着我国的人口城市化出现后劲不足，部分产业升级失败的城市甚至面临人口流失的可能。如果这种局面将来某一天在某城市发生，那些投资性购房者看到没有人会接盘他们购买的房子，就有可能出现抛售的可能性，让中国也出现一个或多个“底特律”。

目前大规模产业转移到底是一种“腾笼换鸟”的产业升级方式，还是产业空心化的前兆? 近年来，中国房价逐年猛涨，很多制造企业纷纷投身房地产业，中国的制造业优势渐失，从而造成房地产暴利对制造业的挤出效应。如果是这样的产业升级和转移，我们宁可不要。我们需要牢记于心的是，所谓城市化，是指很多产业和人口集聚在一起工作和生活，从而引起了对当地住房的需求，而不是建设好住房，就一定有人来居住。部分城市人为的“新城建设”出现“空城”和“鬼城”，就是因为只有住房建设，而没有产业和人口的集聚。这个问题，直接关系中国城市住房市场的长期稳定发展，从而也就关系到中国经济增长的前景和未来。

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