上海新金融研究院研究员  郭峰（guofeng@sfi.org.cn）

（发表于《21世纪经济报道》2013年4月1日，发表时有较大删节，此处为原稿）

近期，政府又出台了新一轮的房地产调控政策，持续数年的房地产调控再次加码。“新国五条”内容更加全面和严厉。从房价责任制到完善限购政策，从增加商品房供应到确保保障房建设，一应俱全。但是这样的房地产调控，却再次饱受争议和批评。有人认为我国的房价面临“越调越涨”的尴尬局面，虽然我们不能完全承认这种说法，但也必须思考怎样的调控政策才能取得长期的效果。

“临时”的调控无法改变“预期”

万变不离其宗。如同其他商品一样，住房价格也是由供给和需求决定的。不过，由于住房同时拥有居住属性和投资属性，因此在住房需求当中，有相当成分的投资性需求因素的存在。并且，即便是居住性购房需求，其购房时机的选择，也受到投资性需求的影响。即“刚性需求”者是否进入市场取决于他们对市场的判断，当市场基本面或者其他因素驱动房价上涨时，对价格上涨将导致更加无法负担的预期和担忧，通过口耳相传使得所谓刚性需求者购房意愿更强，并进而使得房价上涨的势头更猛。

既然房价是由供需决定的，那么调控房价也自然要从供给和需求入手。在积极扩大保障房建设，扩大商品房供给的同时，政府房地产调控的一项基本思路就是通过对投资性购房需求的打压来稳定市场。“限贷令”、“限购令”皆是这一思路。最近出台的“新国五条”，将二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为严格按差额20%征收，也是打压投资性需求的利器。但令人困惑的是，如此严厉的调控政策，效果似乎不彰。多年来的调控典型特征是：声调一高，量跌价滞；声调一低，立马量价齐飞。

笔者认为，房市调控效果不彰是因为现行的房地产调控措施都带有很明显的“临时”色彩，缺乏维护住房市场长期健康发展的基本国策。以“限购令”为例，2010年4月份，国务院出台高规格的“国十条”，规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，“在一定时期内”可以限制购房。换言之，这样的调控举措原本就没打算长久坚持。各地方政府在2010年出台，并在2011年加码的“限购令”，也几乎一致在文件中表明此轮“限购令”是“暂时”的、或“一定时期内”有效的，甚至部分地区明确规定了“限购令”的终止时期，只不过届时因为中央的进一步要求，实际上并没有终止而已。

不仅行政性的限购令带有浓厚的“临时”色彩，就连税收，这一教科书中都教育我们要满足“固定性”等“三性”要求的制度，都成了政府调控房市的手段。在过去十余年的房市调控史上，税收手段几乎出现在每一次国字头的调控文件上。是否征税，征税几何都成为政府“相机抉择”的调控手段。

如上文所述，中国的住房市场是由投资性需求氛围主导的，因此“预期”就在住房价格决定中起到了主导性的作用。只要人们预期房价将会继续上涨，就会继续购房，并且以尽可能快的速度入市，而这又反过来导致房价进一步上涨。因此，当政府宣布调控政策是“临时”时，人们必然会“预期”这一政策不远的将来会被废弃，各方力量就会暂时蛰伏，蓄势待发。

房地产调控政策需立足长远

更糟糕的是，有些时候虽然政府并没有宣布调控政策是临时的，但社会各界仍预期其不会长久坚持下去，当宏观经济条件变化时，之前宣布的调控政策就可能遭到调整，即不满足所谓的“动态一致性”的要求。例如，在最新一轮调控中，二手房交易个税规定被要求从严执行。如果这一政策能够施行三年、五年、甚至十年，那么其对投资性购房的打击力度无疑是非常致命的。但是很多人特别是部分学者却怀疑它的可持续性。就连住建部高官在回应争议时，也说先试试，看看市场反应再说。但是，假如人们预期几年之后形势会发生变化，二手房交易个税会从宽，那么这项政策对人们现在的购房决策的影响就会大打折扣。

实际上，政府对于房地产的暧昧态度和摇摆不定，是普通民众对其调控没有信心的根源之一。虽然在房价高涨，社会压力较大的时候，政府出台了打压房价的政策文件；但是在经济形势不好的时候，政府也出台过扶持房地产发展的文件。例如，住房全面商业化是1998年拉开大幕的，那时候正处于亚洲金融危机正酣的时候。如同其前后出台的“西部大开发”战略、“高校扩招”战略，虽然部分原因的确是让人民更快地安居乐业、促进地区平衡增长、提高教育水平等，但更重要、更直接的原因却是确保经济增长。

2003年国务院另一个关涉房市的高规格文件中出现了“房地产业关联度高， 带动力强， 已经成为国民经济的支柱产业”的表述，至此房地产名正言顺地登堂入室。也是在这之后，即住房建设大发展的时候，也是房价突飞猛进的时候，让房价只涨不跌深入人民的“信念”。并且也是在这一前后，政府也出台了“招拍挂”制度，土地财政也开始突飞猛进，房地产业对政府，特别是地方政府的“支柱性”更为明显。这更是给民众相信地方政府不会真心实意打压房价的信念提供了支撑。

目前，在调控房市上，地方政府可谓已经毫无“信誉”可言。也许有些学者会对房价是否真是地方政府推高的，会提出严肃、负责的商榷意见。但是，对于几乎所有普通民众，这一信念却是根深蒂固的。人们根本不相信地方政府会真的遏制房价。

不仅地方政府让人不信任，就连中央政府历史上也有污点。2008年年底，在全球经济危机严重的时候，国务院办公厅曾经出台过扶持房地产发展的文件。笔者认为，2008年年底的救市政策危害极大。不管在当时它有多大的合理性，但它的危害在于它让民众相信任何打压房价的调控都是“动态不一致”的：即便政府今天真心实意打压房价，但形势一变就可能变为扶持房市。这就给人民树立了这样的印象：放心地买房子吧，房价涨不涨不好说，但至少不会跌，因为房价真跌的时候，不仅政府打压房价的政策会取消，甚至还会出台扶持的政策。政府相机抉择的调控风格已经让政府真心调控房价的“信誉”受到严重损害。

总而言之，只要我们的调控政策始终是“临时”的，始终凑合着过日子，调控就难以取得长期实效，难以避免成为“空调”。只有将一些有益无害、或大益小害的调控政策上升的“基本国策”的高度，例如，将临时的行政性“限购令”调整为长期坚持的“税收”等经济手段，或者完善标准后长期坚持限购（参见笔者《“流民社会”中的异地调控》一文）。并积极修补政府自身在房市调控上的相机抉择的“信誉”缺失的欠债，让民众不再认为调控会成为“动态不一致”的政策，房地产调控才可能取得实效，也才能为房地产业的长期健康发展创造前提条件。

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