上海新金融研究院研究员  郭峰（guofeng@sfi.org.cn）

（即将发表于《东方早报·上海经济评论》2013年3月19日）

住房的价格是由供给和需求决定的。其中的需求又往往被区分为居住性需求（所谓“刚需”）和投资性需求。中国的住房需求是由投资性因素主导的，还是居住性因素主导的，历来争论不休。笔者无意对此进行全面的叙述，本文仅对通常被认为是影响居住性需求的一个很重要的因素－人口的年龄结构进行一点粗糙的探讨。

一般来说，一个人在20左右开始工作，25－34岁成家并首次购置住房，之后进入事业高峰，60岁之后逐渐退休。由此可见，25－34岁年龄段人群是首次居住性购房需求的主要群体（也有学者将20－40岁列为主要购房年龄段，为了下文的数值分析才取了明确的上下界限，实际上这只能算做一个模糊的区间）。因此我们可以分析这一年龄段的人口在总人口中的比重及其总量，来揭示我国居住性住房需求的趋势。

我们首先可以看看美国和日本的例子。所谓婴儿潮，是指在某一时期，出生率大幅度提升的现象。在美国，第二次世界大战结束后，高出生率持续较长时间，被称为婴儿潮。这批人主要在1946年至1964年出生，总数约有7800万人。1969年之后，美国这一代婴儿潮逐渐进入25岁以上的年龄段，美国住房需求急剧增长，引发了美国第二次世界大战之后的第一次房地产繁荣。而到了1990年代中期之后，美国最早的婴儿潮的下一代都已经开始进入购房年龄段。而婴儿潮一代自身则开始进入中年期，富裕者开始追求更高档住宅的消费，而更多的低收入人群（特别是少数族裔）则在政府支持下，借助金融创新的手段购得住房，形成了“次贷”。2006年左右开始的美国次贷危机，既是美国短期房产泡沫的破灭，也是一个长期的、更大规模的代际性房产泡沫的破灭，因为自此开始美国的婴儿潮开始进入退休年龄，逐渐退出房市。

日本二战之后也出现了婴儿潮。1945年－1950年内平均人口增长率高达3.12％。这一代婴儿潮在20世纪70年代，形成了日本住房市场可观的需求群体，因而为当时的日本房地产繁荣贡献了力量，更重要的是为随后的日本第一次地产泡沫破灭后的再次繁荣，提供了支撑。而在1980年代末的日本第二次房地产泡沫的生成和破灭中，由于这一代的婴儿潮已经开始进入中老年，而其他代际的人口也未能形成地住房需求的有力支撑，从而导致此次泡沫破灭后，日本的房地产行业乃至整个国民经济一蹶不振，长达二十年之久。

我国在1949年之后，也出现了明显的婴儿潮现象。自1951年开始到1971年结束长达20余年时间内，我国人口的出生率都在30‰以上（大饥荒时期除外）。持续时间较其他国家长，这可能跟1959－1961年大饥荒人口大量损失之后的补偿性生育有关。也有人将大饥荒前后两波出生率高峰视为两次婴儿潮。

图1：1951－2000年中国人口出生率和新出生人口总量

数据来源：《中国人口统计资料1949-85》、历年《中国人口统计年鉴》

并且，除了婴儿潮持续时间与其他国家不同之外，我国婴儿潮形成的首次购房年龄人群对住房市场的影响也与国外不同。例如，如果按照国外的经验，25岁－34岁作为首次居住性购房的主要群体，那么，从1970年代中期开始，我国就应该已经进入购房需求的高峰。而到了1990年代末期，我国婴儿潮这一代实际上就已经开始步入中年了。但是实际上，虽然自1980年代开始，我国的住房制度就不断地改革，但是只有到了1990年代末，才实行了彻底的市场化改革，购买商品房才成为民众满足居住需求时的首要选项。

因此，如图2所示，在1990年代末，我国房地产市场化改革真正搞起的时候，我国25－34岁年龄段的人口，无论是其总量，还是其在总人口中的比重，实际上都已经处于甚至迈过了峰值。而我国房地产市场真正火爆的最近十余年，该年龄段人口的比重和总量实际上是迅速下降的（如果以20－40岁年龄段为首次购买年龄段人群，趋势也大体相同）。因此部分专家认为1980－1990年出生的婴儿潮第二代是过去十年中国住房需求的主要支撑，这显然缺乏足够的证据。

图2：我国25－34岁年龄段人口占比和总量

数据来源：历次《中国人口普查资料汇编》、历年《中国人口统计年鉴》

实际上，可以这么说，我国房地产市场近十年来的繁荣，是与正常的人口年龄结构相错位的。当婴儿潮一代已经步入中年时，他们才真正告别了“筒子楼”、“棚户区”（当然，或者农村老家的瓦房），迎来了真正属于自己的商品房。并且，他们拥有的属于自己的产权房，在起初很多都是以极为低廉的象征性价格所购买的“房改房”等。在其后不多久就开始的中国房地产市场“黄金十年”中，这些住房的名义市场价值大幅升值，给这一代人带来了很大的“财富效应”。尝到“甜头”之后，面对房地产的繁荣，这一代人要么资助自己的子女购房，要么自己再购更多、更好的房子，以求改善居住条件，或者直接以投资为目的。

而这却给在近些年才首次进入居住性购房市场的年轻一代，带来很大的挤压。仍以出生率为衡量标准，虽然1970年代末开始，我国的计划生育大大强化，但作为婴儿潮的下一代，1981年开始，我国的人口出生率再次回升，超过20‰，直到1990年，整个80年代我国的人口出生率一直保持在20‰以上，但之后迅速下降。因此可以说，整个80后一代是我国的婴儿潮第二代。1981年－1990年平均每年出生人口高达2300万人，较1970年代和1990年代平均每年都要高出250万人。但是，当80后这一代在21世纪头十年的中期开始进入购房年龄段的时候，我国的房地产市场已经繁荣的一塌糊涂。

当然，这群年轻的80后进入购买年龄段之后，对我国的住房市场影响仍是非常深刻的。他们组成了住房市场中的所谓“刚性需求”。这群准备首次购买住房的所谓“刚性需求”者，是否进入市场取决于他们对市场的判断。当市场基本面或者其他因素驱动住房价格上涨时，对价格上涨将导致更加无法负担的担忧，通过口耳相传使得购买住房的意愿更强，从而价格上涨的势头更猛。

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